平和不動産リートを1口保有しています。オフィスと住宅へ分散し、分配金を受け取るために買いました。
21期連続で増えた分配金は、家賃が順調に伸びた結果だと思っていました。
ところが調べると、物件売却益と内部留保も分配金を支えています。毎期同じように得られる収入ばかりではありません。
2026年8月4日時点では保有継続です。賃料の伸びが金利負担を上回り、分配金に使える利益が増えるかを気にしています。
減配が発表されたら、私は売却を検討します。
オフィスと住宅へ半分ずつ投資
平和不動産リートは、東京23区を中心とするオフィスと賃貸住宅に投資しています。住宅は、会社資料では「レジデンス」と呼ばれています。
取得価格ベースで、それぞれ原則50％を目安にする方針です。
保有資産の取得価格は、2026年5月末もオフィスと住宅でほぼ半分ずつでした。購入時に考えていた、1口で二つの用途へ分散できるという見方は、大きく外れていません。
オフィスは景気や企業移転の影響を受けます。住宅は一戸ごとの入退去がある代わりに、多数の入居者から家賃を得ます。
ただ、両方とも東京中心の不動産です。用途の分散はできても、東京の賃貸需要や不動産価格、金利の影響は共通して受けます。
分配金を支える三つの原資
同じ物件から得る賃料
最も継続性を期待しているのは、保有物件から入る賃料です。
既存物件では、2026年5月期にオフィスと住宅の両方で賃料の引き上げが進み、収益も増えました。
部屋や区画が埋まった状態を保ち、賃料を上げられれば、同じ物件から得られる利益は増えます。
景気後退で空室が増えたときにも、今と同じように賃料を上げられるとは限りません。
毎期同じ額を見込めない物件売却益
保有物件を売り、帳簿上の価格を上回った分も利益になります。売却益の計上は、2026年5月期まで18期連続でした。
古い物件や収益性の低い物件を売り、別の物件へ入れ替えることはリートの運用の一部です。売却益があること自体を悪いとは考えていません。
ただ、売れる物件と含み益には限りがあり、毎期同じ金額を見込める利益ではありません。
過去の利益や積立金も分配へ使う
内部留保は、分配せずに残した利益や、分配に充てられる会計上の積立金です。平和不動産リートでは、一時差異等調整積立金や繰越利益剰余金などを使っています。
同じ額の現金を、別に保管しているという意味ではありません。
利益の一部を積み立てながら、別の積立金を取り崩して分配したのが2026年5月期です。内部留保を使うことだけで、その期が赤字だったとは言えません。
一方、2026年11月期の予想では、1口当たり利益2,590円に対し、分配金は4,030円です。
1口当たり利益は、その期の会計上の利益を投資口数で割ったものです。この予想では、利益を上回る分を内部留保で補います。
賃料が伸びるまで分配金を維持するために使える仕組みですが、利益が伸びず、取り崩しが続けば、分配へ回せる内部留保は減ります。
賃料の増額によって利益が増えるのか、内部留保を使い続けるのかが気になるところです。
賃料の伸びと借入費用の増加
J-REITは、不動産から得た収益を投資家へ分配する投資信託です。投資家から集めた資金に加え、銀行借入れや投資法人債でも物件を取得します。
投資法人債は、投資法人がお金を借りるために発行する債券です。
家賃が増えても、支払利息がそれ以上に増えれば、分配に使える利益は伸びません。
クルエイチ銀行借り入れ = 金利 なんかも影響するというのは意外性かも
固定金利の借入れは、金利上昇の影響が出る時期を遅らせます。ただ、借換え時には新しい金利が適用されます。
2026年8月4日に確認した資料では、長期有利子負債の約7割が固定金利でした。すべての借入れへ一度に影響が出る状態ではありません。
- 賃料の引き上げが進み、既存物件の利益を増やせるか。
- 利益を上回る分配が続き、内部留保の取り崩しが長引かないか。
- 借換えによる利息の増加を、賃料の伸びで補えるか。
5月と11月は決算月で、分配金の受取月ではありません。2026年5月期の決算短信では、支払開始予定日は8月17日となっています。
決算月をそのまま受取月として考えないよう、区別が必要です。
減配なら売却を検討する基準
購入時に決めたルールは「減配なら売る。逆にそれ以外では売る理由がない」です。この基準は変えていません。
投資口価格が下がっただけでは、オフィスと住宅から分配金を受け取るという目的は崩れません。
減配が発表されたら、この1口を保有する中心的な理由が崩れた合図として扱います。
- 稼働率や賃料収入が落ち、既存物件から得る利益が減ったのか。
- 1口当たり利益が伸びず、内部留保でも補えなくなったのか。
- 金融費用の増加が、賃料の伸びを上回ったのか。
- 増資や物件取得が、1口当たり利益と分配金につながらなかったのか。
今は、二つの用途へ分散して分配金を受け取るという目的で、保有を続けています。
変わったのは、連続増配の受け止め方です。賃料だけで増えたと考えず、売却益や内部留保にどれだけ支えられているかも確かめたいです。
確認した一次資料
以下は、2026年8月4日時点の判断に使った平和不動産リートの公式資料です。
この記事は、私自身の投資記録と判断過程をまとめたもので、特定の投資口の売買を勧めるものではありません。J-REITは投資口価格の下落による元本割れの可能性があり、分配金も将来にわたって保証されるものではありません。
掲載した過去の実績や試算は、将来の運用成果を保証するものではありません。